Hazır Ofis ve Sanal Ofiste Stopaj Var mı? Kira Stopajı Rehberi

Ofis ararken en çok karşılaşılan sürprizlerden biri stopajdır. Emlak ilanındaki kira tutarı “net” yazılmıştır ama ev sahibi adına vergi dairesine ödenecek stopajla birlikte gerçek maliyet çok daha yüksektir. Üstelik stopajı hesaplamak, her ay beyan etmek ve ödemek de kiracının sorumluluğundadır.

Hazır ofis, sanal ofis ve coworking arayanların sık sorduğu soru bu yüzden şudur: “Hazır ofiste de stopaj ödeyecek miyim?” Bu yazıda stopajın ne olduğunu, ne zaman doğduğunu ve hazır ofis hizmetlerinde neden genellikle söz konusu olmadığını örneklerle anlatıyoruz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Vergi oranları ve uygulamalar değişebilir; kendi durumunuz için mali müşavirinize danışın.

Stopaj nedir?

Stopaj, bazı ödemelerde vergi yükünün ödemeyi yapan kişi tarafından kesilip vergi dairesine yatırılmasıdır. Kira stopajında durum şöyledir: Kiracı, ev sahibine ödeyeceği kira bedelinden gelir vergisini keser, kalan tutarı ev sahibine öder ve kestiği vergiyi kendisi vergi dairesine yatırır.

Yani stopaj aslında ev sahibinin gelir vergisidir; ama tahsil ve beyan yükü kiracıdadır.

Kira stopajı ne zaman doğar?

Stopaj kesme yükümlülüğü için iki koşulun birlikte bulunması gerekir:

1. Kiracı bir vergi mükellefidir. Şirketler, şahıs işletmeleri ve serbest meslek erbabı gibi işletme sahipleri stopaj keser.
2. Ev sahibi bir gerçek kişidir. Yani mülk, bir şirkete değil bir kişiye aittir ve kira geliri o kişinin gelir vergisine tabidir.

İşyeri kiralarında uygulanan stopaj oranı uzun süredir yüzde 20’dir. Kiracı, kestiği stopajı muhtasar beyanname ile beyan eder ve öder.

Örnek hesap: stopajlı kira

Diyelim ki bir ilanda ofisin aylık kirası 20.000 TL net olarak geçiyor. Ev sahibi bir gerçek kişi ve kiracı bir şirket.

• Net kira (ev sahibinin eline geçen): 20.000 TL
• Brüt kira: 20.000 ÷ 0,80 = 25.000 TL
• Stopaj (brütün yüzde 20’si): 5.000 TL

Kiracının aylık toplam kira maliyeti 25.000 TL olur: 20.000 TL ev sahibine, 5.000 TL vergi dairesine. Buna aidat, elektrik, su, doğalgaz, internet, temizlik ve depozito gibi kalemler de eklenir. Kiracı ayrıca her ay muhtasar beyanname vermek ve ödemeyi takip etmek zorundadır.

Hazır ofiste neden stopaj yok?

Hazır ofis, sanal ofis ve coworking, bir mülk kiralaması değil bir hizmet olarak sunulur ve hizmeti veren taraf çoğunlukla bir şirkettir. Bu durumda:

• Ev sahibi konumunda bir gerçek kişi yoktur; hizmeti bir şirket verir.
• Şirket, hizmet bedeli için KDV’li bir fatura keser.
• Kiracının stopaj kesme, muhtasar beyanname ile bildirme ve ödeme yükümlülüğü doğmaz.

Kısacası hazır ofis hizmeti aldığınızda stopaj yerine faturada KDV görürsünüz.

Stopaj ile KDV arasındaki fark

	Stopaj (kişiden kiralama)	KDV (şirketten hizmet)
Kimin vergisi?	Ev sahibinin gelir vergisi	Hizmetin tüketim vergisi
Kim hesaplar ve öder?	Kiracı keser, beyan eder ve öder	Hizmeti veren şirket faturaya ekler
Beyan yükü	Kiracıda (muhtasar beyanname)	Hizmeti veren şirkette
İndirilebilir mi?	Maliyettir	KDV mükellefleri belirli koşullarla indirebilir
Belge	Kira sözleşmesi ve ödeme kayıtları	Fatura

KDV mükellefi olan şirketler, faturadaki KDV’yi genellikle kendi hesapladıkları KDV’den indirebilir. Bu da hizmetin gerçek maliyetini düşürür. İndirim koşulları şirketinizin durumuna göre değişir; mali müşavirinizle değerlendirin.

Hazır ofis mi, kiralık ofis mi? Toplam maliyete bakın

Kiralık ofisle hazır ofisi karşılaştırırken yalnızca ilandaki kira tutarına bakmak yanıltıcıdır. Doğru karşılaştırma için şunları hesaba katın:

1. Stopaj: Kişiden kiralanan ofiste net kiranın üzerine eklenir.
2. Depozito: Genellikle birkaç aylık kira tutarındadır ve sermayenizi bağlar.
3. Aidat ve faturalar: Elektrik, su, doğalgaz, internet ve bina aidatı.
4. Kurulum: Mobilya, ağ altyapısı, beyaz eşya ve dekorasyon.
5. Personel: Temizlik, resepsiyon ve sekreterlik.
6. Zaman: Muhtasar beyannameler, fatura takibi ve bakım işleri.

Hazır ofiste bu kalemlerin büyük kısmı tek bir hizmet bedelinin içindedir. Open Up Office’te internet, çay-kahve ve temizlik fiyata dahildir. Hazır ofis ile sanal ofisin farklarını Sanal Ofis, Hazır Ofis ve Coworking yazımızda karşılaştırdık.

Sanal ofiste de stopaj yok mu?

Aynı mantık sanal ofis için de geçerlidir. Sanal ofis bir mülk kiralaması değil; yasal adres, posta kabulü ve telefon yanıtlama gibi hizmetlerin bir şirketten alınmasıdır. Hizmet bedeli KDV’li faturayla ödenir, stopaj söz konusu olmaz.

Sanal ofisin nasıl çalıştığını Sanal Ofis Nedir? yazımızda ayrıntılı anlattık.

Dikkat edilmesi gereken durumlar

• Hizmeti veren taraf bir şirket mi? Hazır ofis sağlayıcınızın fatura kestiğinden emin olun. Bir kişiden kiralanan bir odanın “hazır ofis” diye sunulması, stopaj yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.
• Sözleşme türü: Sözleşmenin bir hizmet sözleşmesi mi, yoksa klasik bir kira sözleşmesi mi olduğuna bakın.
• Faturada KDV: Hizmet bedelinin KDV’li faturayla ödendiğini kontrol edin; fiyatların KDV dahil mi hariç mi olduğunu baştan netleştirin.

Kozyatağı’nda stopajsız hazır ofis ve sanal ofis

Open Up Office, 2011’den beri Kadıköy Kozyatağı’nda şirketlere hazır ofis, coworking ve sanal ofis hizmeti veriyor. Hizmetlerimiz fatura karşılığı sunulur; stopaj hesaplamak ya da beyan etmek zorunda kalmazsınız. Hazır ofis ve coworking seçeneklerimizi inceleyebilir, sanal ofis paketlerini fiyatlandırma sayfamızda karşılaştırabilirsiniz. Sorularınız için bizi arayabilir ya da WhatsApp’tan yazabilirsiniz.